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Pourquoi s’intéresser à la fiscalité des SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une solution d’investissement de plus en plus prisée pour générer des revenus passifs et diversifier son patrimoine. En permettant d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion, elles séduisent de nombreux épargnants.
Cependant, la fiscalité des SCPI peut impacter la rentabilité de l’investissement si elle n’est pas bien anticipée. Entre l’imposition des revenus, la fiscalité des SCPI étrangères et les stratégies d’optimisation, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales applicables. Cet article vous guide sur les différents aspects fiscaux des SCPI et vous donne des pistes pour maximiser votre rendement net.
La fiscalité des revenus des SCPI : comment sont-ils imposés ?
Les revenus issus des SCPI sont principalement des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En fonction de votre tranche d’imposition, cette taxation peut être plus ou moins lourde. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, ce qui peut réduire significativement la rentabilité nette.
Le choix du régime fiscal : micro-foncier ou réel ?
Si les revenus fonciers issus des SCPI sont inférieurs à 15 000 € par an, l’investisseur peut opter pour le régime micro-foncier. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus, ce qui simplifie la déclaration fiscale.
Au-delà de ce seuil, l’investisseur passe automatiquement au régime réel, lui permettant de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’assurance, et ainsi d’optimiser son imposition.
SCPI et fiscalité internationale : quelles règles pour les SCPI investies à l’étranger ?
Certaines SCPI investissent dans l’immobilier situé à l’étranger. Dans ce cas, la fiscalité peut varier selon le pays concerné. En règle générale, ces revenus sont soumis à l’impôt local du pays où se situent les biens, mais bénéficient d’accords pour éviter la double imposition.
Par exemple, en Allemagne, les loyers perçus par une SCPI sont imposés localement et non soumis à l’impôt sur le revenu en France. Toutefois, les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus. En choisissant judicieusement sa SCPI, l’investisseur peut donc réduire son imposition globale et améliorer son rendement net.
Ainsi, avant d’investir dans une SCPI internationale, comparez la fiscalité appliquée dans les différents pays et Calculez le rendement en SCPI pour faire le meilleur choix stratégique.
Comment réduire la fiscalité de ses revenus SCPI ?
Intégrer les SCPI dans une assurance-vie
L’un des meilleurs moyens d’optimiser la fiscalité des SCPI est de les loger dans un contrat d’assurance-vie. Ce support permet d’adoucir l’imposition, notamment après 8 ans, où un abattement annuel de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple s’applique sur les gains.
De plus, en cas de transmission, les droits de succession sont réduits grâce aux avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Investir en SCPI à crédit
L’achat de parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers imposables. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement fiscalisés, car elle réduit l’assiette imposable et permet d’optimiser le rendement net de l’investissement.
Opter pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Certaines SCPI spécifiques permettent d’investir sous le statut LMNP, offrant un régime fiscal attractif. Ce statut permet notamment l’amortissement du bien immobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable et, dans certains cas, permet d’éviter toute imposition sur les revenus perçus.
Quel impact fiscal lors de la revente de parts de SCPI ?
Lors de la revente de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à la fiscalité des plus-values immobilières. Cependant, un système d’abattement progressif est appliqué en fonction de la durée de détention :
- Après 22 ans, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré.
- Après 30 ans, les prélèvements sociaux (17,2 %) sont également supprimés.
Cette fiscalité incite donc à une détention longue pour optimiser la rentabilité nette de l’investissement. De plus, certaines stratégies permettent d’atténuer l’impact fiscal, comme le remploi en assurance-vie ou l’investissement en démembrement temporaire.
Une gestion optimisée pour un investissement performant
L’investissement en SCPI offre une rentabilité attractive, mais la fiscalité peut impacter fortement les gains si elle n’est pas anticipée. Heureusement, plusieurs stratégies permettent de minimiser l’impact fiscal et d’améliorer le rendement net :
- Opter pour une SCPI internationale pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse.
- Loger les SCPI dans une assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité allégée.
- Acheter à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunt.
- Exploiter le statut LMNP pour bénéficier d’un régime fiscal favorable.
Avant d’investir, il est essentiel d’analyser le rendement net après impôts pour prendre la meilleure décision.
