Vous rêvez de devenir propriétaire et vous avez identifié le logement de vos rêves, mais il vous manque 100 000 euros pour finaliser l’acquisition. Pas de panique, emprunter une telle somme est tout à fait possible. Il vous faudra toutefois remplir certains critères que votre banquier examinera à la loupe. Découvrons-les ensemble et voyons de quel salaire mensuel minimum vous aurez besoin pour emprunter 100 000 €.
Sommaire
Les 5 critères examinés par votre banquier
Avant de vous dire « oui » pour un emprunt de 100 000 euros, votre conseiller bancaire va passer au crible votre dossier. Voici les 5 paramètres essentiels qu’il analysera.
1. Des revenus stables et réguliers : le critère numéro 1
Plus que le montant de vos revenus, c’est leur régularité et leur stabilité dans le temps qui primeront aux yeux de votre banquier.
En effet, le remboursement d’un prêt immobilier s’échelonne sur plusieurs années, voire plusieurs décennies. Votre banque doit donc avoir la garantie que vos ressources seront pérennes pour honorer les mensualités jusqu’au bout.
Les revenus dits « réguliers » sont privilégiés :
- salaires,
- revenus fonciers,
- pensions de retraite…
À l’inverse, les revenus variables ou saisonniers comme les primes exceptionnelles ou les revenus perçus en CDD sont moins rassurants.
Votre emploi et votre secteur d’activité seront également scrutés. Les emplois stables dans des secteurs porteurs sont évidemment préférés. Vous avez donc plus de chance d’obtenir un prêt en étant fonctionnaire qu’en étant intérimaire.
Bref, plus vos revenus présentent un caractère durable et anticyclique, plus ils inspireront confiance à votre banquier pour garantir le remboursement de votre prêt sur le long terme.
2. Le taux d’endettement, une jauge de solvabilité
Le taux d’endettement compare vos mensualités de crédit avec vos revenus. Il est généralement plafonné à 33 % par les banques. Au-delà, l’accès au crédit devient très compliqué. Votre banquier calculera ce ratio de la manière suivante :
Taux d’endettement = Total des mensualités / Revenus nets mensuels x 100
Prenons un exemple pour bien comprendre :
- Vous avez un salaire net mensuel de 2 500 €.
- Vous payez déjà 300 € de mensualités pour un crédit automobile.
- Vous souhaitez emprunter 100 000 € sur 15 ans, soit une mensualité de 759 €.
Votre taux d’endettement sera donc :
(300 € de mensualité auto + 759 € de mensualité prêt immobilier) / 2 500 € de revenus nets x 100 = 41,6 %
Dans cet exemple, votre taux d’endettement dépasse les 33 % généralement acceptés. Votre dossier de prêt pourrait donc être refusé, à moins de présenter des garanties suffisantes (apport personnel, garant, assurances).
Ce calcul peut paraître contraignant mais c’est lui qui permet à la banque de s’assurer que vous disposerez de ressources suffisantes pour rembourser l’ensemble de vos mensualités. Ce ratio clé est donc scruté avec attention lors de l’examen de votre demande de prêt.
Vous êtes loin de votre taux d’endettement maximal en empruntant 100 000 € ? Alors peut-être pourrez-vous emprunter plus. Découvrez le salaire minimum nécessaire pour obtenir un prêt de 150 000 €.
3. Le reste à vivre et les sauts de charge, les révélateurs de votre marge de manoeuvre
Une fois toutes vos charges payées, combien vous reste-t-il pour vivre ? Votre banquier calculera méticuleusement votre reste à vivre en y intégrant votre future mensualité de prêt. Plus ce solde est confortable, plus il sera enclin à vous accorder le financement.
Il comparera également votre loyer actuel et votre future mensualité de prêt immobilier. Cet écart entre vos charges immobilières actuelles et futures est appelé « saut de charge« . Plus cet écart est raisonnable, plus votre dossier sera rassurant pour le banquier.
En somme, votre banque veut s’assurer que le remboursement du prêt n’obère pas trop votre niveau de vie présent et futur. Elle veillera donc à ce que votre reste à vivre demeure correct et que le saut de charge reste mesuré.
Votre reste à vivre n’est pas suffisant pour emprunter 100 000 € ? Ne désespérez pas. Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’une aide de votre patron pour acheter votre logement.
4. La durée, le facteur déterminant pour le montant des mensualités et le coût du crédit
Plus vous empruntez sur une longue durée, plus vos mensualités seront faibles, mais votre crédit vous coûtera plus cher en intérêts. Votre banquier étudiera avec vous la durée d’emprunt optimale en fonction de vos revenus. L’objectif est de trouver le juste équilibre entre des mensualités abordables et un coût total maîtrisé.
5. L’apport personnel, l’élément final pour rassurer votre banquier
Même s’il est désormais plus difficile d’obtenir un crédit sans apport personnel, cette solution n’est pas complètement exclue. Toutefois, vous maximiserez vos chances en disposant d’un apport, ne serait-ce que de 10 ou 20% du montant total. Cela rassurera votre banquier sur votre capacité d’épargne et votre motivation.
Quel salaire minimum pour emprunter 100 000 euros ?
Maintenant que nous avons passé en revue les principaux critères d’octroi, intéressons-nous plus précisément au salaire minimum requis pour espérer décrocher un prêt de 100 000 euros.
Pour estimer le salaire minimum requis, prenons l’exemple d’un emprunt de 100 000 euros sur différentes durées, avec un taux d’intérêt de 4,2 % représentatif des conditions actuelles :
| Durée | Mensualité | Salaire minimum (avec 33 % d’endettement) |
| 10 ans | 1 030 € | 3 121 € |
| 15 ans | 759 € | 2 303 € |
| 20 ans | 614 € | 1 861 € |
| 25 ans | 543 € | 1 648 € |
Bien sûr, les salaires donnés ne sont que des estimations et pourront varier en fonction des paramètres évoqués plus haut.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à réaliser des simulations personnalisées auprès de votre banque ou d’un courtier pour affiner votre projet. Leurs conseils vous permettront de déterminer le montage financier idéal en fonction de votre situation.
Expertise pointue dans les stratégies business et retraite, elle partage ses connaissances sur Passion-entrepreneur.com pour propulser vos projets
